Medellín está de moda y esto nos enorgullece como buenos paisas.
muchos inversionistas primerizos se estrellan. Operar un Airbnb en Medellín ya no es "abrir una cuenta y subir fotos". La ley colombiana se ha puesto estricta para frenar la informalidad
A simple vista parece un “nuevo emprendimiento” proyectado como un buen negocio para un paisa con deseos de retornar valor a sus ahorros, pero la realidad del mercado inmobiliario turístico ha cambiado radicalmente en Colombia y Medellín no es ajena al cumplimiento normativo. Antes de dar el salto y arriesgar tu inversión, pongamos sobre la mesa las ventajas, desventajas, los retos legales innegociables y una alternativa tradicional que se viene adaptando positivamente a las nuevas tecnologías para el mayor acceso de curiosos e interesados que quieren invertir sin enredarse: el CDT Digital
El negocio de la renta corta (Airbnb): Un negocio de moda desgastada
Si bien es cierto que rentarlo a turistas deja más plata que un arriendo tradicional de un año, la cosa viene con condiciones que no te cuentan en detalle quienes presumen de sus «envidiables» utilidades. En un principio todo era color de rosa: no había tanta competencia, el sistema se manejaba casi solo y existía poca o nula regulación en un entorno digital muy amigable entre huéspedes y anfitriones.
Pero eso es solo la punta del iceberg. Para tomar una buena decisión —o al menos una bien informada si la idea te da vueltas en la cabeza— debes tener en cuenta que necesitas un inmueble en una ubicación privilegiada (estratos 4 o superior, zona segura y cercana a los ejes turísticos de Medellín) y, por supuesto, esa chispa emprendedora que nos caracteriza.
Ventajas que atraen
- Mayor rentabilidad por noche: Puedes ganar en una semana lo que un arriendo tradicional te daría en un mes. Esto se nota especialmente en las temporadas altas de la ciudad: la Feria de las Flores, diciembre con sus alumbrados navideños dignos de admirar por propios y extraños, o la gran oferta de conciertos de talla internacional durante todo el año.
- Ingresos dolarizados indirectamente: Al fijar tarifas competitivas para extranjeros, el retorno de inversión puede ser muy atractivo.
- Control del inmueble: La propiedad sigue estando disponible si decides usarla o venderla a corto plazo. No hay contratos prolongados ni cláusulas legales que te obliguen a dar preavisos de hasta tres meses, como sucede en los arriendos tradicionales.
Riesgos y Desventajas que muchos ignoran (el viacrucis que se lleva por dentro)
- Dependencia de la ocupación: Si el apartamento está vacío, no produce, pero los servicios públicos de acueducto, alcantarillado, energía y gas residencial se siguen pagando puntualmente y a esto súmale que deberás invertir si quieres ser elegido entre cientos de opciones en un plan mínimo de marketing, publicarlo en redes sociales y entregar lo mejor de ti como anfitrión para lograr la anhelada calificación positiva de cada uno los huéspedes felices y que te pondrá en el ojo del algoritmo para destacar tu alojamiento en la plataforma líder como Airbnb.
- Desgaste físico: El mantenimiento, la limpieza profunda con mayor frecuencia, los daños menores derivados de un uso no residencial tradicional o simplemente el desgaste natural de muebles, enseres y electrodomésticos pasan factura, Lidiar con esto requiere mucho tiempo o, en su defecto, pagarle una comisión de entre el 15% y el 25% a una agencia operadora.
La obligación innegociable: La normativa local vigente
Aquí es donde muchos inversionistas primerizos se estrellan. Operar un Airbnb en Medellín ya no es «abrir una cuenta y subir fotos». La ley colombiana se ha puesto estricta para frenar la informalidad y proteger a las comunidades locales. Para que tu apartamento turístico sea legal, necesitas cumplir tres requisitos ineludibles:
- El reglamento de Propiedad Horizontal (PH): Si el apartamento está en un edificio, el reglamento interno debe autorizar expresamente las rentas corta Si lo prohíbe, no puedes operarlo, punto. Intentar hacerlo a escondidas te expone a multas millonarias de la administración y problemas con la Policía, agrégale que serás un mal vecino que hereda una mala reputación por las conductas irreverentes de muchos huéspedes que aplican el viejo refrán de las abuelas “Lo que nada nos cuesta, hagámoslo fiesta”. Fiestas de las que no serás anfitrión, pero serás responsablemente cuestionado por ser copropietario en la propiedad horizontal.
- Registro Nacional de Turismo (RNT): Es obligatorio, gratuito y se tramita ante la Cámara de Comercio. Debe renovarse sin falta antes del 31 de marzo de cada año. Operar sin RNT da pie a multas graves y al cierre del inmueble.
- Tarjeta de Registro de Alojamiento (TRA) y Póliza: Estás obligado a registrar a cada huésped en la plataforma del Ministerio de Comercio y a contar con una póliza de responsabilidad civil para proteger a los usuarios en caso de accidentes.
Una alternativa tentadora: CDT Tradicional y ahora CDT Digital
Frente al estrés de lidiar con vecinos, administraciones, decoración, depreciación de muebles y enseres, y la DIAN, resulta muy tentador reconocer lo que es un CDT: el Certificado de Depósito a Término y como ha sido históricamente el refugio del paisa que prefiere «ir a la fija».
La comparativa histórica
A lo largo de la historia financiera de Colombia, el sector inmobiliario ha sido una excelente forma de protegerse contra la inflación gracias a la valorización del suelo. Sin embargo, requiere montos de inversión muy altos (cientos de millones) y el dinero queda «atrapado» en el ladrillo (baja liquidez).
Por su parte, las tasas de los CDT, lo que también y comúnmente reconocemos como intereses CDT, fluctúan según las decisiones del Banco de la República. Aunque hemos pasado por épocas de vacas flacas, recientemente los CDT han ofrecido rendimientos históricos que compiten directamente con la rentabilidad neta de un inmueble, con una diferencia enorme: el riesgo es prácticamente cero.
El auge de los CDT Digitales: Rentabilidad sin salir de casa
Hoy en día no hay que hacer filas en un banco. La gran ventaja del mercado actual es la oferta de CDT digitales. Plataformas bancarias y neobancos permiten abrirlos desde el celular en 5 minutos, con montos mínimos muy bajos (desde $200.000 pesos) y ofreciendo tasas efectivas anuales (E.A.) sumamente competitivas que en el mercado actual se mueven entre el 10% y el 13% E.A. según el plazo y la entidad.
¿Qué le conviene más a tus ahorros?
Si tienes el capital completo, te apasiona el servicio al cliente, encontraste un edificio que permite explícitamente Airbnb y estás dispuesto a formalizarte como operador turístico legal, la renta corta en Medellín puede darte grandes alegrías. La oferta turística para una nutrida agenda cultural, empresarial y de grandes eventos de ciudad te harán parte de un clúster en constante crecimiento, no inventaras la rueda, pero estarás girando en una muy buena.
Pero si lo que buscas es tranquilidad, proteger tus ahorros de la inflación y ver crecer tu dinero mes a mes sin sorpresas, multas ni llamadas a medianoche porque se dañó un aire acondicionado, los diferentes instrumentos de inversión financiera vigilados y seguros entre ellos el CDT Digital se convierten en una herramienta tentadora para construir un patrimonio con liquidez a la vista, sólido y sin dolores de cabeza.
Cabe resaltar que en ConoceMedellín.com no somos expertos en inversiones, siempre asegúrate de contactar un asesor financiero de confianza, evalúa tasas de rendimiento, accede a simuladores de rentabilidad en plataformas dispuestas por Bancos como Finandina y mantén siempre los ojos bien abiertos para que no dejes pasar las oportunidades mas acordes a tu perfil de riesgo.
